Se hace en Estados Unidos, en toda Francia, en Israel, en España y en muchos países más. En los últimos 25 años, en nuestro departamento La Capital, aumentó más la cantidad de viviendas que de personas. Sin embargo, el alquiler está imposible. ¿Alcanza la ley de la oferta y la demanda cuando se trata de vivienda y de renta ociosa?

Los datos de los últimos tres censos del Indec muestran que, en nuestro departamento La Capital, las famosas leyes del mercado son charamusca, al menos en lo que refiere a los inmuebles, los alquileres y la renta ociosa, la vivienda que está vacía porque sí. Durante el siglo XXI la cantidad de viviendas construidas superó por mucho al número de habitantes nuevos. Esto es un incremento descomunal de la oferta inmobiliaria. Sin embargo, la vivienda propia está cada vez más cara y los alquileres más imposibles de pagar, sobre todo a partir del fin de la Ley de Alquileres a fuerza del decretazo inaugural Nº70 del gobierno de Javier Milei.

Del cruce entre los datos de vivienda, régimen de tenencia y población resultan cifras que son durísimas: en 2001 había en La Capital 489.505 habitantes, repartidos en 137.595 viviendas. Para el 2022, había 568.259 habitantes, 78.754 más que a comienzos de siglo. Sin embargo, en el mismo lapso, se construyeron 90.373 viviendas nuevas. En 20 años, el saldo es que hay 11.619 viviendas más que habitantes.

Es una guarangada esa diferencia, excepto que nos hayamos convertido en Suecia y nadie se haya dado cuenta. ¿Todo el mundo se fue a vivir solo? ¿Para qué se está construyendo tanto? ¿Por qué si sobran tantas viviendas –si hay tantísima oferta– no baja el precio de los inmuebles?

Todos esos edificios con departamentos oscuros

Santa Fe sigue siendo una ciudad de casas. Para 2022, había 177.581 casas y 44.355 departamentos. Pero las cifras absolutas esconden una transformación inmobiliaria aceleradísima, que se percibe a simple vista: el florecimiento de torres en los últimos 25 años.

La cantidad de viviendas totales creció un 66% entre 2001 y 2022. Sin embargo, la cantidad de departamentos aumentó 157% y la de casas un 53%. La ciudad se fue para arriba. ¿Con qué objetivo?

En 2001, el 8,7% de las casas eran usadas para alquiler. Ese porcentaje apenas creció para 2010 al 11,5% y se mantuvo estable diez años después, en el 12%. Lo opuesto sucedió con los departamentos: en 2001 se alquilaba el 28%, en 2022 el 49%. La mitad de los departamentos construidos no son el hogar de quien lo construye, sino una fuente de renta. Se hacen torres para el alquiler.

¿Cuántos santafesinos alquilan y cómo?

En 2001 el 11% de las viviendas existentes se destinaban al alquiler. En 2010, el 17%. En 2022, el 19%. La Capital transcurrió un proceso de transformación urbana por impulso de la renta inmobiliaria. Visto desde el lado de los seres humanos, es un proceso de inquinilización: en 2001, el 9% de la población alquilaba, en 2022 alquila el 17%. Si bien la población total creció un 16%, la cantidad de inquilinos casi se duplicó en 20 años.

Las características del alquiler también cambiaron en los últimos 20 años. En 2001, el 73% de los inquilinos vivía en casas, en 2022 ese porcentaje cayó al 57%. A la inversa, la población inquilina en departamentos saltó del 24% al 40%. En números absolutos se nota mejor el proceso: en 2001, había 32.980 santafesinos alquilando casas y 10.834 alquilando departamentos; en 2022 esas cifras fueron de 57.769 y 40.353, respectivamente. A grandes trazos, a casas fueron casi 25 mil santafesinos más, mientras que a departamentos se sumaron 29 mil santafesinos.

Torres para alquilar, ¿a qué precio?

En resumen, el aumento exponencial en la construcción en general –se crearon más viviendas que personas en los últimos 20 años– se motiva en el levantamiento de torres para el alquiler. En términos relativos, las torres fueron la estrella de la construcción en el período analizado y son, además, el destino creciente de los inquilinos.

Sin embargo, el precio de los alquileres no refleja este proceso de aumento de la oferta. Todo lo contrario, a más entregado el precio del alquiler a la libre oferta y demanda, peor para el inquilino. Para muestra basta la comparativa de qué pasó con los alquileres regulados por la Ley de Alquileres, durante el gobierno de Alberto Fernández, y los alquileres desregulados por la Ley Bases de Javier Milei.

Tomando los datos de salarios del Indec y los del alquiler de nuestro IPEC, entre 2019 y 2023, el peso del alquiler sobre el salario cayó 23% para los trabajadores privados registrados y 22% para los públicos. Es decir, en 2023 un inquilino necesitaba destinar un cuarto menos de lo que necesitaba para pagar el alquiler que en 2019. Es el efecto de tener paritarias y una ley que regula el precio de los alquileres.

Con Milei, con liberalísima oferta y demanda inmobiliaria y una cantidad de vivienda disponible impresionante, el peso del alquiler sobre el salario, a febrero de 2026, se incrementó un 91% para los privados y un 126% para los públicos. Dicho rápido, cuesta el doble pagar el alquiler, pese a que hay muchísima más oferta de vivienda.

La renta ociosa

El tema no es solo toda esa vivienda que se construyó. Es toda esa vivienda que está vacía.

El Censo 2022 tiene una cifra para la renta ociosa. Hay 24.485 viviendas desocupadas en La Capital. Son 7062 departamentos y 17.423 casas sin que nadie viva adentro. Al pedo. El 11% del total de viviendas es renta ociosa. Parece una cifra poco importante. En el caso de los departamentos, el porcentaje es más alto: casi el 16%. Tampoco parece importante.

Sin embargo, la cifra sí cobra relevancia con otro punto de comparación: el total de viviendas alquiladas es de 42.964. ¿Se entiende el cálculo? Si esas casas y departamentos sin alquilar ni habitar se pusieran en alquiler, si esa renta ociosa se ofreciera, se incrementaría la oferta de vivienda en alquiler en un 56%.

¿Por qué el dueño de un departamento no lo pone en alquiler? Existen varias razones y un cálculo central. Hay que entender quién es el dueño de las torres y para qué se usan. El cálculo es fácil: si hay 44.355 departamentos en Santa Fe, de los cuales se alquilan 21.793 y 7062 están vacíos, esto quiere decir que sólo 8438 departamentos se utilizan como vivienda propia, el 19%.

Las torres sólo sirven para volcar guita excedente. Entonces, la naturaleza del bien no es satisfacer la demanda de vivienda, sino que el cliente es el rentista mismo. Contra la imagen clásica de “la abuelita que tiene un departamentito para completar la jubilación”, muchos propietarios pueden darse el lujo de tener una vivienda parada generando gasto –sin alquilar– porque no hay quien “convalide” –esa palabra de usurero– el precio ofrecido. No lo alquilan porque no lo necesitan, porque pueden elegir no hacerlo. Y encima de eso, el inmueble aumenta vegetativamente, con el paso del tiempo, su valor en dólares.

Y por eso es que las torres se ven a media luz en Santa Fe. Porque fueron construidas no para ser habitadas, sino para ser la reserva de valor de dinero generado en otra actividad. Por algo acá les decimos “las torres de la soja”; en Rosario tienen otros nombres.

Arquitectónicamente anodinas –en 50 años el centro de la ciudad va a lucir como un Fonavi viejo y barato– e infraestructuralmente dañinas –ya es hora de admitir que reventaron la cloaca de bulevar– las torres cambiaron la dinámica urbana para siempre. Durante todo el siglo XXI la reglamentación municipal se adecuó a la demanda de las constructoras de esas torres que, más o menos, obtuvieron casi siempre lo que quisieron, a bajísimo costo.

La pregunta es, entonces, ¿qué hicieron en otras ciudades del mundo para que no haya vivienda ociosa y que, al mismo tiempo, los alquileres bajen incluso en el caso de los grandes dueños de decenas de departamentos? Simple: los gobiernos locales se ocuparon de gravar la renta ociosa. Si no ponés tu vivienda en alquiler, tenés que pagar. Y es algo que sucedió no en la Rusia soviética o la China maoísta. La renta ociosa se grava en ciudades de Israel, Estados Unidos, Canadá, Francia, Irlanda, Australia, España, Portugal o el Reino Unido.

¿Por qué no podemos hacer como ellos? Conozcamos algunos casos.

Cómo se grava la renta ociosa en el mundo

El impuesto a la vivienda vacía o a la renta ociosa es un gravamen que recae sobre propietarios de inmuebles residenciales que permanecen desocupados sin causa justificada. Su objetivo no es recaudatorio sino extrafiscal: incentivar que esas propiedades ingresen al mercado de alquiler o venta, aumentando la oferta disponible y forzando la baja del precio del alquiler, ya que hay que ocupar la vivienda para dejar de pagar el impuesto.

La pionera es Francia. En 1999 implementó el Taxe sur les logements vacants para las ocho grandes aglomeraciones urbanas de más de 200.000 habitantes (París, Lyon, Lille, Burdeos, Toulouse, Montpellier, Niza y Cannes-Grasse-Antibes). Dado el efecto positivo, se fue extendiendo y a 2023 alcanzaba 3690 localidades.

El impuesto se aplica a inmuebles no amueblados desocupados desde al menos un año al 1° de enero de cada período. Desde 2023, la alícuota es del 17% el primer año de imposición, y del 34% a partir del segundo. La base imponible es el valor locativo catastral del inmueble. La recaudación va a una agencia de hábitat. Redondo.

Yendo a América, en Canadá, Vancouver fue la primera ciudad en implementar un impuesto de este tipo. El Empty Homes Tax está vigente desde 2017. Inicialmente fijado en el 1% del valor catastral de la propiedad, fue elevado al 3% en años posteriores. Se aplica a toda propiedad residencial que no sea residencia principal ni esté alquilada al menos 6 meses al año. Los ingresos se destinan exclusivamente a iniciativas de vivienda asequible.

En Estados Unidos, este impuesto se cobra en San Francisco, Oakland, Baltimore, Berkeley (California) y Washington DC. En todos casos, de distantes maneras. En Oakland si la propiedad no se usa 50 días al año, hay impuesto. En Berkeley te fajan entre 3000 y 6000 dólares por unidad, el primer año, extendiéndose hasta 12.000 el segundo y aumentando luego por la inflación.

En Irlanda ya perdiste si la vivienda estuvo ociosa un solo mes. En Israel, si pasan seis meses seguidos sin uso, se duplica lo que acá sería la tasa municipal. Los españoles esperan dos años hasta penalizar al propietario.

El de Hong Kong es quizá el mejor caso. El impuesto propuesto no apuntaba a particulares que dejaban vacante su vivienda, sino a los grandes promotores inmobiliarios que retenían unidades nuevas sin venderlas ni alquilarlas para crear escasez artificial y sostener precios elevados. En septiembre de 2019 se propuso un impuesto sobre propiedades nuevas que permanecieran sin venderse por más de un año. La alicuota era una bomba: 200% del valor de alquiler de mercado anual, aproximadamente el 5% del valor de la propiedad.

El proyecto tuvo efectos inmediatos incluso antes de ser aprobado: los promotores aceleraron el lanzamiento de nuevos proyectos y redujeron precios de venta ante la sola perspectiva del impuesto. Al final, en 2023 se dio de baja la propuesta, que nunca se implementó, por la caída vertical en la cantidad de vivienda ociosa al 3,7%.

Hay todo tipo de variantes, todas para el mismo problema: cuando la oferta inmobiliaria se fundamenta en la renta excedente de los propietarios y no en la demanda solvente de vivienda para hacer hogares y vivir, la ley de la oferta y demanda no alcanza para dominar el precio de los alquileres. Sin intervención del Estado y sin algún tipo de pena monetaria para el sinsentido social de tener una vivienda vacía al pedo, será cada vez peor el ahogo para los 101.150 inquilinos que viven en nuestro departamento.